【房產(chǎn)研究所】住房?jī)r(jià)格走勢(shì)是否可以被預(yù)測(cè)？

【MyGoNews編輯部/綜合整理】住房?jī)r(jià)格走勢(shì)是否可以被預(yù)測(cè)？這樣的研究報(bào)告一定很多房地產(chǎn)業(yè)者想知道，中國(guó)清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所博士研究生楊振鵬(Zhenpeng Yang) 在一份「住房?jī)r(jià)格走勢(shì)是否可以被預(yù)測(cè)：對(duì)模型樣本外預(yù)測(cè)效果的分析」論文報(bào)告有了以下的結(jié)論。

這份論文中，對(duì)未來(lái)住房?jī)r(jià)格的可預(yù)測(cè)性進(jìn)行了討論。首先，列舉了3 類可完全根據(jù)歷史資訊對(duì)未來(lái)住房?jī)r(jià)格做出預(yù)測(cè)的模型，分別是：①依據(jù)房?jī)r(jià)的歷史平均增長(zhǎng)率進(jìn)行預(yù)測(cè)的基準(zhǔn)模型；②引入房?jī)r(jià)差分的自回歸項(xiàng)和移動(dòng)平均項(xiàng)的ARIMA 模型；③引入除房?jī)r(jià)以外其它內(nèi)生變數(shù)的多元模型。

在此之後，論文中提出了一種評(píng)價(jià)模型“實(shí)際預(yù)測(cè)效果”的方法，即選定統(tǒng)一的預(yù)測(cè)跨度後(如1年)，比較模型的“樣本外”預(yù)測(cè)值與實(shí)際值的偏差。在計(jì)算每一期的預(yù)測(cè)值時(shí)，都要模擬回到1年以前，利用歷史上的資訊建模，進(jìn)行樣本外預(yù)測(cè)。

論文中利用10 個(gè)中國(guó)城市的新建商品住房?jī)r(jià)格指數(shù)和交易量資料，對(duì)3類模型的樣本外預(yù)測(cè)效果進(jìn)行了評(píng)價(jià)。由於資料的時(shí)間跨度較短(2006年1月~2010年5月），在每個(gè)城市只對(duì)從2009年8月到2010年5月的10個(gè)月份的住房?jī)r(jià)格指數(shù)進(jìn)行了預(yù)測(cè)。
 

結(jié)果顯示ARIMA 模型、價(jià)格-交易量VAR模型的預(yù)測(cè)效果甚至不如基準(zhǔn)模型。楊振鵬認(rèn)為：「在歷史資訊有限、當(dāng)前價(jià)格波動(dòng)劇烈的市場(chǎng)，很難找到可靠的方法預(yù)測(cè)未來(lái)房?jī)r(jià)。儘管在每一個(gè)時(shí)點(diǎn)上，都會(huì)有一些模型很好地解釋過(guò)去房?jī)r(jià)變化的規(guī)律，實(shí)現(xiàn)很高的“樣本內(nèi)”擬合度，但未來(lái)的房?jī)r(jià)似乎總能突破過(guò)去的規(guī)律，使基於舊規(guī)律的預(yù)測(cè)產(chǎn)生致命的偏差?！?br />
最後，論文還對(duì)10個(gè)美國(guó)城市1年後房?jī)r(jià)的可預(yù)測(cè)性進(jìn)行了檢驗(yàn)。美國(guó)數(shù)據(jù)的時(shí)間跨度長(zhǎng)(1976年1季度~2010年1季度)，更有利於得到可信的結(jié)果。研究結(jié)果顯示，ARIMA模型給出的預(yù)測(cè)偏差比基準(zhǔn)模型降低約29%，價(jià)格-吸納週期VAR模型的預(yù)測(cè)偏差比基準(zhǔn)模型降低約24%。這說(shuō)明，對(duì)這10個(gè)城市而言，未來(lái)的住房?jī)r(jià)格確實(shí)在一定程度上是可知的。

此外，論文裡雖然沒有發(fā)現(xiàn)引入吸納週期資訊對(duì)房?jī)r(jià)的可預(yù)測(cè)性有顯著改觀，但在部分城市中，包含吸納週期的VAR模型提前預(yù)見到了2007年房?jī)r(jià)將出現(xiàn)下滑，這是只關(guān)心房?jī)r(jià)本身趨勢(shì)的ARIMA模型所無(wú)法給出的判斷。
 

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